Partiamo subito con la premessa più importante, ossia la distinzione tra due tematiche:
l’acquisto della prima casa, che risponde a esigenze familiari, abitative ed emotive, rientra tra i beni primari e non può essere valutato esclusivamente da un punto di vista finanziario mentre diverso è il discorso per l’acquisto di un immobile a fini di investimento, che va considerato alla stregua di qualsiasi altro asset, valutando attentamente rendimenti netti, rischi, costi e opportunità alternative.
L’investimento immobiliare in Italia è da sempre percepito come la forma più sicura per far fruttare i propri risparmi, quasi come “bene rifugio” tramandato di generazione in generazione. Tuttavia, questa visione prettamente emotiva non sempre trova riscontro in dati oggettivi.
Per valutare correttamente un immobile a scopo d’investimento è fondamentale considerare rendimenti netti, costi notarili, tasse, costi d’agenzia, rischi legati a fluttuazioni del prezzo, periodi di sfitto dell’immobile nonché il grado di liquidabilità dell’investimento.
A tal proposito, il seguente studio mette a confronto cinque mercati immobiliari del Nord Italia (Milano, Brescia, Verona, Mantova e Bologna) con un portafoglio diversificato composto al 36% da azioni e al 64% da obbligazioni, per un orizzonte temporale di almeno cinque anni.
Andamento dei prezzi al metro quadrato
Nel grafico seguente vediamo in dettaglio l’andamento dei prezzi al metro quadrato per i mercati immobiliari considerati. Si nota, in particolare, che gli andamenti non sono sempre crescenti, al contrario tutti i mercati considerati hanno subito una flessione negli anni dal 2012 al 2017, quindi un quinquennio molto poco favorevole. Allungando l’osservazione dal 2012 a inizio 2025 si osservano i seguenti andamenti: i prezzi al mq sulla piazza di Milano sono cresciuti del 42,50%, segue Verona con un aumento del 26%, Bologna con un +15%, Mantova con un +8,83% e infine Brescia che vede il prezzo al mq salire di un solo 0,97% in oltre 12 anni.
Vediamo ora un esempio: assumiamo di valutare l’acquisto di un immobile di 100 mq e di affittarlo per 5 anni consecutivi (dall’01/01/2020 al 31/12/2024) fino alla sua vendita.
Acquisto e vendita
Nella seguente tabella riportiamo i dati riassuntivi relativi alle diverse città in merito all’apprezzamento lordo al metro quadrato sui cinque anni e annualizzato:
Come possiamo vedere gli ultimi 5 anni sono stati più favorevoli del quinquennio 2012-2017 ma il rendimento effettivo dell’operazione a quanto ammonta? Consideriamo nella tabella successiva le spese che è necessario sostenere a fronte dell’acquisto e vendita di un’immobile:
Osserviamo subito come il rendimento finale dell’operazione sia sempre negativo nonostante apprezzamenti al metro quadro di oltre il 13% su ogni città. Da notare, inoltre, che non stiamo considerando la tassazione sulle plusvalenze che andrebbe a deprimere ulteriormente il risultato.
Locazione:
Consideriamo ora la locazione dello stesso immobile acquistato utilizzando i capitali sopra indicati. Di seguito il risultato lordo della locazione (calcolato sul totale del capitale utilizzato per l’investimento come indicato dalla seconda tabella dell’articolo):
Dobbiamo tuttavia obbligatoriamente considerare tutti i costi inerenti alla locazione dell’immobile come le imposte (cedolare secca 21% o IRPEF ordinaria), costi di gestione (condominio, assicurazione, agenzia, commercialista), manutenzioni ordinarie e straordinarie, rischi di morosità, sfitti, lavori imprevisti. Inoltre, il rendimento da affitto può essere più stabile del prezzo dell’immobile, ma comporta impegno attivo e una certa esposizione al rischio di credito (inquilini insolventi o problematici). Di seguito un’ipotesi verosimile di costi e il conseguente rendimento netto da locazione:
I rendimenti da locazione sono positivi e, nonostante in euro vi siano importi molto distanti tra loro, una volta ricondotti al capitale investito inizialmente per acquistare l’immobile, vediamo come in % siano tutti rendimenti che si aggirano intorno al 2,50% annuo.
Sommando il rendimento netto da locazione e l’apprezzamento del capitale al netto dei costi di acquisto e di vendita, il rendimento complessivo annuo composto di un investimento immobiliare a Milano è circa l’1,89%, per Verona si attesta a +1,09%, Bologna +0,97%, Mantova +1,16%, Brescia +0,88%.
Portafoglio di strumenti finanziari
Consideriamo ora un portafoglio 36% azionario e 64% obbligazionario. Questa tipologia di portafoglio richiede, al pari dell’investimento immobiliare, un orizzonte temporale di medio periodo (5 anni almeno) e una propensione al rischio moderata. La struttura 36% azionario e 64% obbligazionario consente al portafoglio di essere ben diversificato su più mercati e asset class, limitando l’esposizione a eventi negativi localizzati. L’obiettivo in questo caso non è “battere il mercato” con speculazioni, ma ottenere una crescita regolare, stabile e sostenibile nel tempo, sfruttando l’effetto della capitalizzazione composta.
Rendimento storico: secondo i dati di back test disponibili nell’ultimo quinquennio, tra il 01/01/2020 e il 31/12/2024, il portafoglio ha ottenuto i seguenti risultati:
I costi totali dell’1,08% sono stati così ipotizzati: 0,8% costo della consulenza a cui è stata aggiunta l’IVA e sommato uno 0,1% ipotizzato come costo complessivo degli strumenti presenti in portafogli.
Abbiamo inoltre ipotizzato la presenza di cedole che abbiamo provveduto a tassare, al pari dei canoni di locazione, con un impatto sui cinque anni di circa lo 0,51% sul rendimento del portafoglio.
Otteniamo così un rendimento annuo di circa il 3,80%.
Riportiamo una tabella seguente una sintesi dei risultati ottenuti nell’analisi tra investimento immobiliare (esempio: Milano) e portafoglio finanziario su un orizzonte temporale di 5 anni:
Il valore monetario è stato calcolato applicando le percentuali al totale del capitale investito così come risulta dalla seconda tabella (505.747€). Una differenza di un 1,88% all’anno comporta, in questo caso una differenza di quasi 50.000€ in cinque anni.
In conclusione, investire in immobili può sembrare più intuitivo e rassicurante, ma comporta oneri significativi: richiede capitale iniziale elevato, competenze specifiche e l’intervento di professionisti come agenti immobiliari, oltre a tempi più lunghi per la liquidazione dell’investimento.
Al contrario, un portafoglio diversificato di strumenti finanziari può essere costruito anche con capitali più contenuti, offre una maggiore liquidità e può essere gestito in modo semplice ed efficiente grazie al supporto di un consulente finanziario indipendente.
Vuoi capire quale soluzione è più adatta ai tuoi obiettivi? Contattaci per una consulenza personalizzata.
*I dati relativi all’immobiliare sono una rielaborazione dati Report Prezzi, Idealista, www.idealista.it, i dati relativi al portafoglio finanziario sono una rielaborazione di back test interni di Adhoc SCF
